Tên đề tài: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ”

Tác giả: Phạm Thanh Thảo, Khóa: 2015

Chuyên ngành: Quản lý đất đai; Mã số: 62850103. Nhóm ngành: Môi trường và bảo vệ môi trường.

Người hướng dẫn chính: PGS.TS Phan Trung Hiền - Trường Đại học Cần Thơ.

1.   Tóm tắt nội dung luận án

Sự chênh lệch khá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định tạo ra nhiều vấn đề bất cập đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai trên cả nước nói chung cũng như thành phố Cần Thơ nói riêng. Trước bối cảnh đó, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo cơ chế thị trường là hết sức cần thiết, góp phần phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai và định giá đất đai khoa học và phù hợp với thực tiễn của thị trường hơn. Theo đó, bốn mục tiêu cụ thể của nghiên cứu gồm: (i) Đánh giá thực trạng biến động giá đất và công tác định giá đất ở Việt Nam và thành phố Cần Thơ; (ii) Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Cần Thơ; (iii) Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố và (iv) Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ. Bằng các phương pháp thống kê mô tả, phương pháp phân tích nhân  tố khám phá (EFA) và phương pháp phân tích thứ bậc (AHP), kết quả nghiên cứu cho thấy:

• Công tác định giá đất của cả nước cũng như thành phố vẫn còn nhiều bất cập, vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước là yếu tố làm nên sự khác biệt về định giá đất theo cơ chế nền kinh tế thị trường và chính sách hiện tại về định giá đất.
• Nghiên cứu xác định bốn yếu tố cấp một có ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ là: pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước (có ảnh hưởng mạnh nhất), kinh tế, tự nhiên và cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/xã hội). Đối với các yếu tố cấp hai, giá đất vùng đô thị (quận Ninh Kiều) chịu ảnh hưởng chủ yếu từ các yếu tố vị trí, yếu tố khả năng sinh lợi, đô thị hóa, chính sách quy hoạch; giá đất vùng ven đô (quận Cái Răng) chịu ảnh hưởng của các yếu tố khoảng cách đến trung tâm, khả năng sinh lợi, đô thị hóa, chính sách tiền vay/lãi xuất; giá đất vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ) chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi, nhu cầu thị trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chính sách quy hoạch.
• Từ các kết quả trên, nghiên cứu đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định về định giá đất, cải cách chính sách về thuế và phí liên quan đến đất đai, xây dựng chính sách quy hoạch hợp lý nhằm làm tăng giá trị đất đai và nâng cao trình độ chuyên môn đội ngũ nhân sự định giá đất góp phần hỗ trợ nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.

2.   Những kết quả mới của luận án

Phân tích yếu tố cho thấy sự khác biệt định giá đát theo cơ chế nền kinh tế thị trường và cơ chế định giá đất hiện tại, xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đánh giá các trọng số để sắp xếp thứ tự các yếu tố tác động đến giá đất khác nhau của thành phố phân theo ba vùng rõ ràng là đô thị, ven đô và nông thôn.

Vận dụng kết hợp hai phương pháp là phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phương pháp đánh giá đa tiêu chí (Multi Criteria Evaluation - MCE), phân tích thứ bậc (AHP) để xác định các yếu tố và trọng số các yếu tố.

3.   Các khả năng ứng dụng trong thực tiễn, các vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

Luận án bổ sung, củng cố thêm cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu đổi mới, hoàn thiện phương pháp định giá đất ngày càng phù hợp với cơ chế thị trường, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai trong thời gian tới.

Luận án góp phần làm phong phú thêm nguồn tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo về định giá đất ở Việt Nam, các nghiên cứu nhằm xây dựng mô hình dự báo giá đất trong mối tương quan với tình hình phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam nói chung và thành phố Cần Thơ nói riêng.

1.   Summary of the findings of the thesis

The significant difference between the state-set land price and the market-determined land price causes numerous challenges for land management in the entire country, as well as in Can Tho city in particular. In this context, determining the factors influencing land prices according to the market mechanism is critical, as it contributes to land management and scientific and appropriate land valuation in light of market realities. Accordingly, four specific objectives of the research include (i) Assessment of the current situation of land price fluctuations and land valuation in Vietnam and Can Tho city; (ii) Determination of influencing factors to land prices in Can Tho city; (iii) Determination of the weight of the influencing factors and the influence of each factor and (iv) Proposal of solutions to improve the efficiency of land valuation in the context of the market economy – a research case in Can Tho city. By descriptive statistics, Exploratory Factor Analysis (EFA) and Analytic Hierarchy Process (AHP), the research results show that:

• The land valuation of the country, as well as the city, still has many shortcomings; the state's management and regulatory role is the factor that differentiates land valuation according to market economy mechanisms and current land valuation
• The research highlights four first level factors that determine land prices in Can Tho city: state legal and regulatory policies (which have the greatest impact), economics, nature and (technical/social) infrastructure. As for second level factors, land prices in urban area (Ninh Kieu district) are mainly influenced by location factor, profitability factor, urbanization, and planning policies; land prices in peri-urban area (Cai Rang district) are influenced by factors such as distance to the center, profitability, urbanization, loan/interest policy; land prices in rural area (Co Do district) are influenced by factors such as location, profitability, market demand, technical infrastructure, and planning
• From the above results, the research recommends solutions to improve regulations on land valuation, reform policies on taxes and fees related to land, develop reasonable planning policies in order to increase land value and increase land value. Improve the professional qualifications of the land valuation personnel, contributing to improving the efficiency of land valuation.

2.   New results of the thesis:

Factor analysis shows the difference in land pricing under the market economy mechanism and the current land pricing mechanism identifies the factors affecting land prices,

evaluates the weights to arrange the order of factors affecting the different land prices of the city into three distinct areas: urban area, peri-urban area and rural area.

Two methods of Exploratory Factor Analysis (EFA) and Multi Criteria Evaluation (MCE), Analytic Hierarchy Process (AHP) are applied and combined to determine the factors and the weights of the factors.

3.   Applicability in practice and the needs for further studies:

The thesis complements and strengthens the scientific basis for land valuation method research, innovation, and improvement to make it more and more compatible with market mechanisms, so contributing to increase the efficiency of state land management in the future.

The thesis contributes to enriching reference sources for future research on land valuation in Vietnam, as well as research targeted at developing a land price forecasting model in relation to the socioeconomic development situation in Vietnam in general and Can Tho in particular.

• Xem chi tiết nội dung luận án
• Xem thông tin đăng tải tại Website Bộ giáo dục và Đào tạo. (Nhập tên NCS vào ô tìm kiếm)